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国家开发银行棚户区改造业务操作要点

发布时间: 2017-08-25 08:22:12   作者:本站编辑   来源: 本站原创   浏览次数:   我要评论()

国家开发银行棚户区改造业务操作要点
 
一、国家开发银行棚改业务开展情况
2005年以来,国开行从支持辽宁煤矿棚户区改造起步,通过深化与建设部、各级政府的合作,大力推动棚改融资业务。2013年6月26日,国务院召开常务会议,研究部署加快棚户区改造工作,强调要引导金融机构加大信贷支持,提出“发挥好开发银行对棚户区改造的信贷支持作用”。2014年,经国务院批准,开发银行成立住宅金融事业部,专门开展棚户区改造业务。截止2016年12月底,开发银行已累计授信棚改贷款4.36万亿元,累计发放棚改贷款2.53万亿元。截止2017年2月底,河南分行累计承诺棚改贷款2246亿元,累计发放贷款1055亿元,带动表外资金到位41亿元,省内同业占比达到80%以上。
二、融资方案
(一)借款人:市、县政府确定的保障房建设承接主体,可选择省级承接主体豫资城乡一体化公司,或选择市、县政府确定的建设主体作为承接主体。
(二)用款人:各市、县政府指定的承担棚改项目建设的国有或国有控股公司(建设主体)。
(三)融资期限:贷款期限最长25年。
(四)融资成本:林垦工矿、采煤沉陷区、三线企业棚改2017年新评审项目,及2016年底以前已完成授信明确可以使用PSL资金的项目,贷款利率执行国家政策规定的PSL优惠利率,目前年利率为4.345%;对于使用非PSL资金的项目,已签合同项目贷款利率执行基准利率下浮5%,目前年利率为4.655%,新签合同项目执行基准利率4.90%。
(五)项目资本金:不低于项目总投资的20%,由项目所在地政府负责筹集安排。国开行可提供专项基金,或提供软贷款充当资本金。
(六)担保措施:采用政府购买棚改服务协议项下的全部收益和权益提供质押担保。
(七)支持项目建设内容具体包括:
1. 对棚户区的房屋征收,拆迁费用;
2. 对安置住房小区“红线内”的道路、供水、供气、排水、通讯、照明、绿化、土地平整等配套基础设施;
3. 对棚户区居民的安置,包括新建安置房安置、货币化安置(含政府购买存量房源安置、政府组织居民自主购买商品房安置、直接货币补偿);
4. 直接服务于安置小区居民的“红线外”城市基础设施,需省级主管部门认定:与棚改项目直接相关,纳入全省棚改配套基础设施建设三年滚动计划,与棚改安置住房“同步规划、同步报批、同步建设、同步交付使用”。
5. 配建商业用房不能纳入政府购买棚改服务的范围。
(八)纳入年度改造计划的要求
1. 如项目单体比较大,难以在1年内完成全部开工任务和纳入1年改造目标台帐的,可以分2年全额纳入年度目标台帐,但需明确拆分列入各年度目标台帐的户/套数、建设内容、投资金额及融资需求。
2. 国开行将根据项目各年改造计划总量总体授信,根据实际列入各年度改造计划情况,逐年签订合同和发放贷款。
3. 项目部分纳入2018年及以后年度国家棚改计划的,评审阶段需落实所在省级或计划单列市住建部门出具书面文件,明确“尚未纳入国家棚改计划部分将会在2018年或以后年度纳入国家棚改计划”,该部分建设内容对应贷款可先给予授信,在落实省级住建部门出具的列入国家年度计划的书面文件后签订借款合同。
三、豫资一体化公司承接棚改项目相关要求
(一)评审授信阶段
1、征收安置办法,市、县政府批准、发布的征收补偿安置方案。
2、项目可研报告及行政审批手续:
(1)通过建设安置房进行安置的:需提供可研报告及可研批复、环评批复、规划意见、土地预审意见,如项目土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证已办理完毕,需一并提供。
(2)通过购买存量房进行安置的:需提供可研报告及可研批复或实施方案及实施方案批复(项目实施方案内容应达到可研报告的深度)、当地政府出台《购房安置管理办法》及报上一级住房城乡建设部门备案的文件。
(3)纯货币补偿安置的:需提供可研报告及可研批复或实施方案及实施方案批复,当地政府出台货币补偿安置办法。
3、加盖住房保障主管部门、财政部门公章的2015年棚户区改造项目融资申报明细表;
4、市、县政府明确购买主体、采购方式、承接主体、建设主体的会议纪要或批复文件;
5、市、县政府发布的政府向社会力量购买服务制度文件;
6、市、县财政局发布的政府向社会组织购买服务目录;
7、市、县政府发布的《政府购买棚户区改造服务管理办法》;
8、市、县财政出具的物有所值、财政承受能力的书面文件;
9、项目收益自求平衡的说明材料(投入产出分析报告);
10、市、县政府近4年财政报表(包括公共预算收支决算总表、政府性基金收支决算总表、政府性基金收支及结余情况表、财政专户管理资金收支情况表、国有资本经营收支决算总表、建设与债务支出表、债务表、贷款期内当年已有政府采购服务项目的付费数);
11、项目资本金使用情况汇总表,及资本金到位的证明材料;
12、加盖财政部门和保障房主管部门公章的项目资金需求表;
13、市、县财政部门、住建部门和建设单位联系人名单;
14、项目地理位置图,拆迁区域房屋现状图。
(二)合同签订和贷款发放阶段
1、在省级财政部门指定的媒体对采用单一来源采购方式,及中标、成交结果进行公告,中标通知书;设区的市财政部门同意采用单一来源采购方式的文件;
2、市、县政府授权的购买主体与一体化公司签订的政府购买服务协议,在省级财政部门指定的媒体进行公告(对涉及商业秘密或国家秘密的,可由购买主体出具相关证明后不对协议进行公告);
3、市、县政府与国开行、一体化公司签订的三方合作协议;
4、一体化公司与财政部门、建设主体签订的委托投资协议;
5、市、县政府与一体化公司签订的政府购买服务协议之补充协议;
6、一体化公司与其子公司、建设主体签订的三方协议;(仅针对县域项目,需先成立子公司)
7、资本金于年度内(贷款发放当年12月31日前)与贷款同比例到位;
8、住建厅出具纳入上报国家年度改造计划的证明函;
9、豫资公司关于项目自求平衡和风险控制所需的其他资料。
四、市县单独承接棚改项目相关要求
(一)评审授信阶段
1、征收安置办法,市、县政府批准、发布的征收补偿安置方案。
2、项目可研报告及行政审批手续:
(1)通过建设安置房进行安置的:需提供可研报告及可研批复、环评批复、规划意见、土地预审意见,如果项目土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证已办理完毕,需一并提供。
(2)通过购买存量房进行安置的:需提供可研报告及可研批复或实施方案及实施方案批复、当地政府出台《购房安置管理办法》及报上一级住房城乡建设部门备案的文件。
(3)纯货币补偿安置的:需提供可研报告及可研批复或实施方案及实施方案批复,当地政府出台货币补偿安置办法。
3、市、县政府明确购买主体、采购方式、承接主体、建设主体的会议纪要或批复文件
4、市、县政府发布的政府向社会力量购买服务制度文件;
5、市、县财政局发布的政府向社会组织购买服务目录;
6、市、县政府发布的《政府购买棚户区改造服务管理办法》;
7、市、县财政出具的物有所值、财政可承受能力评价的书面文件;
8、项目收益自求平衡的说明材料(投入产出分析报告);
9、市、县政府近4年财政报表(包括公共预算收支决算总表、政府性基金收支决算总表、政府性基金收支及结余情况表、财政专户管理资金收支情况表、国有资本经营收支决算总表、建设与债务支出表、债务表、贷款期内当年已有政府采购服务项目的付费数);
10、项目资本金使用情况汇总表,及资本金到位的证明材料;
11、项目地理位置图,拆迁区域房屋现状图。
(二)合同签订和贷款发放阶段
1、在省级财政部门指定的媒体对采用单一来源采购方式,及中标、成交结果进行公告,中标通知书;设区的市财政部门同意采用单一来源采购方式的文件(如采用单一来源方式涉及);
2、市、县政府授权的购买主体与承接主体签订的政府购买服务协议,在省级财政部门指定的媒体进行公告(对涉及商业秘密或国家秘密的,可由购买主体出具相关证明后不对协议进行公告);
3、市、县政府与国开行、承接主体签订的三方合作协议;
4、资本金于年度内(贷款发放当年12月31日前)与贷款同比例到位;
5、住建厅出具纳入上报国家年度改造计划的证明函;
五、资金支付资料要求(同时适用于豫资一体化公司承接和市县单独承接棚改项目)
(一)安置房建设资金支付依据
1. 施工企业中标通知书及施工合同、采购合同、监理合同;
2. 工程款项支付申请书、监理单位签署的支付证书;
3. 用款人内部资金支付审批表(市县财政和住建部门审批);
4. 工程款、材料款等合理费用凭证(如收款人开具的发票等);
5. 能反映已完成工程施工进度的证明材料(如工程款进度月报、工程量清单、监理证明等)。
(二)地方政府统一购买安置房支付依据
1. 政府购买存量房源进行安置的,应严格执行公开透明程序(如公开招投标等),提供中标通知书。原则上,房屋购买价格上限不得高于所在区域内周边同类普通商品住房的平均价格;
2. 支付申请(应明确收款账户等信息)、征收(拆迁)补偿公告、棚改实施主体与房源提供者签订的购房协议;
3. 拟购房源相关证件(存量商品房为预售或销售许可证;存量保障房为国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证)、相关购房凭证等;
(三)地方政府组织棚改居民自主购买房源支付依据
1. 支付申请(应明确收款账户等信息);
2. 征收(拆迁)补偿公告、棚改实施主体与棚改居民签订的征收安置补偿协议;
3. 棚改居民与房源提供者签订的购房合同、棚改居民支付授权(如资金不经过居民,直接支付给房源提供者)等。
(四)纯货币补偿款项支付依据
1. 支付申请(应明确收款账户等信息);
2. 征收(拆迁)补偿公告、用款人与政府征收部门签订的相关协议;
3. 棚改实施主体与棚改居民签订的征收安置补偿协议、相关方身份证明等。
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